"지금은 비싸다"는 모든 시대에서 반복된다

"지금 집값이 너무 비싸서 못 사겠어요." 2024년에도, 2019년에도, 2014년에도, 2009년에도, 2003년에도 사람들은 이 말을 했습니다. 그리고 매번, 몇 년 후 돌아보면 "그때 살걸" 하고 후회했습니다.

이 글에서는 대한민국 부동산 역사에서 반복되어 온 "지금은 비싸다" 심리를 구체적인 아파트 이름과 가격으로 추적하고, 왜 완벽한 매수 타이밍이라는 것이 존재하지 않는지를 살펴보겠습니다.

2003년: "강남 아파트가 5억이라니, 미쳤다"

2003년, 서울 강남구 대치동 은마아파트(84㎡)의 가격이 5억 원을 돌파했습니다. 당시 언론은 연일 "부동산 거품" 기사를 쏟아냈습니다. "강남 아파트 5억 원은 비정상", "곧 거품이 꺼질 것"이라는 전문가 의견이 넘쳐났습니다. 직장인 평균 연봉이 2,500만 원 수준이던 시절, 연봉의 20배가 넘는 아파트 가격에 대부분의 사람들은 "이건 투기꾼들이나 사는 거지, 일반인은 못 산다"고 생각했습니다.

2003년에 5억 원이 "미친 가격"이었던 은마아파트는 2024년 기준 약 25~28억 원에 거래되고 있습니다. 20년간 5배 이상 올랐습니다. 2003년에 5억 원으로 은마아파트를 산 사람은 20억 원 이상의 시세 차익을 얻었습니다.

같은 시기 강남이 아닌 다른 지역도 살펴보겠습니다. 2003년 마포구 래미안(현 마포래미안푸르지오 인근) 단지의 84㎡는 약 2억 5천만 원~3억 원 수준이었습니다. 이것도 당시에는 "마포가 3억이나 한다니"라는 반응이었습니다. 2024년 기준 같은 지역 아파트는 14~15억 원에 거래됩니다.

2009년: "금융위기인데 집을 사? 미쳤어?"

2008년 글로벌 금융위기가 터졌습니다. 리먼 브라더스가 파산하고, 전 세계 주식시장이 폭락했습니다. 한국 부동산도 예외가 아니었습니다. 서울 아파트 가격이 10~15% 하락했고, 거래량은 반 토막이 났습니다. "하우스푸어"라는 신조어가 등장하고, "부동산은 끝났다"는 비관론이 지배했습니다.

2009년 초, 서울 송파구 잠실 엘스(84㎡)는 약 8억 원까지 하락했습니다. 2007년 고점 대비 2억 원 가까이 빠진 가격이었습니다. "더 떨어질 테니 기다리자"는 분위기가 압도적이었습니다. 실제로 많은 사람이 기다렸습니다.

결과는 어떻게 되었을까요? 잠실 엘스 84㎡는 2024년 기준 약 24~26억 원에 거래되고 있습니다. 2009년에 8억 원에 매수한 사람은 15년간 약 16~18억 원의 시세 차익을 얻었습니다. 대출 이자를 모두 제해도 수익은 압도적입니다.

2014년: "세월호에 경기침체, 부동산 회복은 먼 이야기"

2014년은 부동산 시장이 장기 침체에 빠져 있던 시기입니다. 2008년 이후 서울 아파트 가격은 횡보하거나 소폭 하락하며 6~7년째 지지부진한 상태였습니다. "부동산 10년 불황"이라는 전망이 나왔고, 전세가율(전세가/매매가)이 70%를 넘기면서 "전세 살고 차액을 투자하는 게 낫다"는 의견이 주류였습니다.

2014년 서울 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 인근 구축 아파트(84㎡)는 약 4억 5천만 원 수준이었습니다. 당시 이 가격이 비싸다고 느꼈던 사람들이 많았습니다. 같은 아파트가 2024년에는 11~12억 원에 거래됩니다.

노원구 상계동의 아파트도 보겠습니다. 2014년 노원구 상계주공아파트(현재 재건축 추진 중) 84㎡는 약 2억 5천만 원이었습니다. "노원구가 2.5억이면 좀 비싸지 않나?" 하던 시절입니다. 2024년 기준 같은 면적은 7~8억 원에 거래됩니다. 10년 만에 3배가 되었습니다.

2017년: "문재인 정부 규제로 집값은 잡힐 것이다"

2017년 문재인 정부가 출범하면서 강력한 부동산 규제 정책을 예고했습니다. 다주택자 양도세 중과, LTV/DTI 규제 강화, 종합부동산세 인상 등이 잇따랐습니다. 많은 사람이 "이번에는 정말 집값이 잡히겠다"고 기대했습니다.

2017년 초 서울 용산구 이촌동 한가람아파트(84㎡)는 약 9억 원이었습니다. "규제가 시작되니 기다려보자"는 판단이 합리적으로 보였습니다. 하지만 현실은 정반대였습니다. 규제에도 불구하고 — 어떤 면에서는 규제 때문에 — 서울 아파트 가격은 폭등했습니다. 같은 아파트는 2021년 약 20억 원을 넘겼고, 2024년에도 18~19억 원 수준입니다.

2017년에 9억 원이 비싸 보여서 매수를 미룬 사람은, 2024년에 같은 집이 2배 이상 비싸진 것을 목격하게 되었습니다.

2020년: "코로나인데 집을 사? 경제가 망할 수도 있는데?"

2020년 초 코로나19 팬데믹이 시작되었습니다. 전 세계 경제가 셧다운되고, 실업률이 치솟았습니다. "이번에는 정말 부동산이 무너질 것"이라는 공포가 극에 달했습니다. 2020년 3~4월 부동산 거래량은 극도로 위축되었습니다.

2020년 3월, 서울 성동구 성수동 트리마제(전용 84㎡)는 약 16억 원 수준이었습니다. 코로나 공포 속에서 "지금 산다면 미친 것"이라는 분위기였습니다. 하지만 각국 정부의 대규모 유동성 공급으로 부동산은 오히려 폭등했고, 2021년 같은 아파트는 25억 원을 넘겼습니다. 1년 만에 9억 원이 오른 것입니다. 2024년에도 22~24억 원 수준을 유지하고 있습니다.

2023년: "금리가 이렇게 높은데 집을 사면 이자 감당이 안 된다"

2022~2023년, 한국은행 기준금리가 3.5%까지 올라가면서 대출 이자 부담이 급증했습니다. 주택담보대출 금리가 5~7%에 달하면서 "지금 집을 사면 이자만 내다가 끝난다"는 분위기가 형성되었습니다. 서울 아파트 가격은 2021년 고점 대비 15~20% 하락한 곳도 있었습니다.

2023년 하반기 서울 강남구 개포동 디에이치퍼스티어(전용 84㎡)가 약 22억 원에 거래되었습니다. "고금리 시대에 22억 원짜리 아파트를 산다고?" 하는 반응이었습니다. 하지만 2024년 하반기 같은 아파트는 28~30억 원에 거래되고 있습니다. 불과 1년 만에 6~8억 원이 올랐습니다.

패턴이 보이시나요?

2003년, 2009년, 2014년, 2017년, 2020년, 2023년. 이 모든 시점에서 사람들은 "지금은 비싸다"고 말했습니다. 그리고 이 모든 시점이 지나고 나면, "그때 살걸"이라고 후회했습니다.

이것은 우연이 아닙니다. 인간의 심리에 내장된 "현재 편향(present bias)"과 "손실 회피(loss aversion)" 때문입니다. 지금 시점의 가격은 항상 높아 보입니다. 지금 대출을 받으면 이자가 아깝게 느껴집니다. 지금 매수하면 하락할 것 같은 공포를 느낍니다. 이 심리는 2003년에도, 2024년에도, 아마 2034년에도 동일할 것입니다.

완벽한 타이밍은 존재하지 않는다

"하락기에 사서 상승기에 팔겠다"는 전략은 이론적으로는 완벽하지만, 실행이 거의 불가능합니다. 그 이유를 살펴보겠습니다.

바닥을 알 수 없기 때문입니다. 2008년 금융위기 때 서울 아파트가 하락하기 시작했지만, 어디가 바닥인지는 아무도 몰랐습니다. 10% 빠졌을 때 "바닥이다" 하고 샀더니 5% 더 빠질 수도 있고, 반대로 10% 빠졌을 때 "더 빠질 것 같다" 하고 기다렸더니 반등이 시작될 수도 있습니다.

하락기에는 공포 때문에 살 수 없습니다. 가격이 떨어지고 있을 때 매수하는 것은 심리적으로 극도로 어렵습니다. "더 떨어지면 어쩌지?"라는 공포가 합리적 판단을 압도합니다. 2009년, 2023년 모두 "지금이 바닥이니 사라"고 말한 전문가는 거의 없었습니다.

대기 비용이 존재합니다. 타이밍을 기다리는 동안에도 월세나 전세의 기회비용은 계속 발생합니다. 1년 기다려서 10% 싸게 사려고 했는데, 1년간의 주거비(월세 1,400만 원 또는 전세 기회비용 1,400만 원)를 고려하면 순이익이 거의 없을 수 있습니다.

7년 보유 시 수익 확률

타이밍보다 중요한 것은 보유 기간입니다. 한국부동산원의 서울 아파트 매매지수를 분석하면, 서울 아파트를 매수한 후 7년 이상 보유했을 때 수익을 본 확률은 약 95% 이상입니다.

2000년부터 2017년까지, 어느 시점에 매수하든 7년 후에는 거의 대부분 매수가보다 높은 가격이었습니다. 가장 안 좋은 시점인 2008년 고점 매수의 경우에도 7년 후인 2015년에는 원금을 회복했고, 2024년 기준으로는 2배 이상의 시세가 됩니다.

즉, 문제는 "언제 사느냐"가 아니라 "얼마나 오래 보유하느냐"입니다. 7년 이상 보유할 계획이라면, 매수 시점이 고점이든 저점이든 크게 의미가 없습니다. 장기 보유의 힘이 단기 변동을 압도하기 때문입니다.

"비싸다"고 느낄 때가 가장 싼 때일 수 있다

2003년에 은마아파트 5억 원이 미친 가격이었지만, 2024년 관점에서는 꿈같이 싼 가격입니다. 2009년에 잠실 엘스 8억 원이 위험해 보였지만, 15년 후 26억 원이 된 것을 보면 역사적 저점이었습니다. 2014년에 고덕 아파트 4.5억 원을 두고 "비싸다"고 한 사람은, 10년 후 12억 원이 된 것을 보며 후회했습니다.

"지금이 비싸다"는 감정은 자연스러운 것입니다. 하지만 그 감정에 따라 행동을 미루면, 미래에 더 비싼 가격과 더 큰 후회를 마주하게 될 가능성이 높습니다. 부동산 매수에서 가장 좋은 타이밍은 "내가 살 수 있을 때"입니다. 두 번째로 좋은 타이밍은 "지금"입니다.

> 이 글은 GIPTner가 정리한 내집마련 가이드입니다.